Hvad er en valuarvurdering?

Den vigtigste grund for at vælge en valuarvurdering er at få udarbejdet et retvisende og aktuelt billede af ejendommens værdi og dermed også andelshavernes reelle formue. Ikke mindst i lyset af at Regeringen har foretaget et lovindgreb, vedtaget i Folketinget i slutningen af februar, som betyder, at der ikke vil blive udarbejdet offentlige ejendomsvurderinger af andelsboligforeningers ejendomme fremadrettet.
Dermed er vigtigheden af at få udarbejdet en valuarvurdering blevet endnu mere tydelig.
En Diplomvaluar er en ejendomsmægler som har speciale i at vurdere ejendomme og i vores tilfælde andelsboligforeninger.
Som udgangspunkt må man kun lave valuarvurderinger, hvis du har en vis indsigt i markedet for handel med udlejningsejendomme, og her har vi mere end 20 års erfaring.
Som valuarer vurderer vi nemlig ikke ud fra, om en andelsbolig kan sælges hurtigt eller ej. Vi vurderer ud fra, hvad ejendommen er værd som udlejningsejendom – altså ejendommens reelle handelsværdi.
Vi udarbejder årligt mange valuarvurderinger, og ønsker at have gode og langvarige relationer med vores foreninger, hvilket også bevirker, at vi hjælper og rådgiver om mange andre forhold.
Ønsker du og din forening at få fastsat en realistisk andelskrone i din andelsforening, som afspejler markedsværdien som en udlejningsejendom, er du altid velkommen til at kontakte os på telefon 70 30 20 19 eller ved at booke en tid til en valuarvurdering online her på siden. Du kan også kontakte os for en uforpligtende snak om potentialet af jeres andelsforening.
 
FASTFRYSNING AF VALUARVURDERINGEN
Hvorfor kan en andelsboligforening fastfryse værdien af sin ejendom?
Under forhandlingerne om det såkaldte Blackstone-indgreb, der var rettet mod spekulation på markedet for udlejningsejendomme, frygtede mange, at det kunne få utilsigtede økonomiske konsekvenser for andelsboligmarkedet.
Årsagen er, at andelsboligforeningernes ejendomme værdiansættes på baggrund af priserne på udlejningsejendomme, og at man derfor havde en forventning om, at indgrebet ville medføre et prisfald.
I Boligministeriet vurderede man, at der ville komme et gennemsnitligt værditab på tre-otte procent på andelsboligforeningernes ejendomme. Flere andre aktører fra blandt andet ejendomsbranchen og den finansielle sektor vurderede, at der kunne blive tale om værditab på 10-20 procent.
I et forsøg på at friholde andelshaverne for eventuelle negative konsekvenser ved indgrebet, valgte man fra politisk side blandt andet at give foreningerne mulighed for at fastfryse ejendomsværdierne.
Hvad er en fastfrysning af en valuarvurdering?
En fastfrysning er en slags sikkerhedsnet i forhold til prisfald. Muligheden er relevant for den del af foreningerne, der benytter en valuarvurdering som værdiansættelsesprincip.
Inden indgrebet benyttede omkring ca. 40 procent af andelsboligforeningerne en valuarvurdering, hvilket dog i praksis er tættere på 60%, idet mange af foreningerne som anvender valuarvurdering, er store foreninger beliggende i København og Århus.
Markedet for valuarvurderinger i foråret/sommeren 2021
Hos Property Advisers, som udarbejder flere end 100 valuarvurderinger for andelsboligforeninger om året, kan vi konstatere, at priserne er steget det seneste års tid. Isoleret set har Blackstone-indgrebet haft en negativ effekt på prisudviklingen, men markedsudviklingen har alligevel været gunstig siden sidste sommer (2020), fordi investorerne mangler alternativer. Det har indtil nu mere end kompenseret den negative effekt af indgrebet.
I København, hvor de fleste andelsboliger ligger, har der typisk været prisstigninger på tre-fem procent siden sidste år.
Hvad taler for og imod en fastfrysning af valuarvurderingen?
En problemstilling ved fastfrysning af valuarvurderingen på nuværende tidspunkt er, at den allerede er forældet, da den skal være indhentet inden 1. juli 2020, og ejendomsværdien i en del foreninger vil være steget siden sidste sommer.
Men det centrale omdrejningspunkt for beslutningen er, om man som forening vil spille sikkert eller følge den positive markedsudvikling. Man skal dog huske på, at vælger man at gå efter en ny og højere valuarvurdering, skal man bare være opmærksom på, at man så ikke længere kan fastfryse. Dertil kan lægges, at Backstone-indgrebet kombineret med markedsudviklingen, har gjort prissætningen for boligudlejningsmarkedet betydelig mere rentefølsomt.
Af samme årsag ser vi også, at de fleste administratorer anbefaler sin foreninger at fastfryse deres andelsværdi. Rationalet er lige til, også selvom man måske går glip af en mindre stigning nu. Men for at beskytte sig mod prisfald.
Samtidig er det dog fortsat en god ide at indhente en valuarvurdering en gang årligt, så man kan bruge den til at vurdere, hvornår det eventuelt er tid til at slippe fastfrysningen igen.
En anden central overvejelse og drøfte i foreningen vil være, at man allerede ved fastfrysningen drøfter, hvor stor en stigning man skal konstatere, før man slipper den sikkerhed, fastfrysningen giver.
Hvordan håndterer foreningen de nye regler for fastfrysning?
Det har været en politisk håndsrækning til de mange andelsboligforeninger, at give mulighed for at fastfryse sin værdi. Omvendt kan de nye regler også skabe interne stridigheder i foreningerne, hvor andelshaverne ofte vil have modsatrettede interesser. Hvis man står foran at sælge sin andel, kan man eksempelvis have en interesse i at opgive sikkerhedsnettet til fordel for en højere vurdering.
Derfor er det også vigtigt, at få det talt grundigt igennem på generalforsamlingerne og få opstillet nogle klare regler for, hvordan man vil håndtere det fremadrettet. Det kan eksempelvis være ved at sætte tal på, hvor stor en stigning der skal til, før man vil slippe fastfrysningen.